Was vermietete Wohnungen in Dresden und Leipzig wirklich kosten.
Die Gutachterausschüsse werten vermietete Eigentumswohnungen gesondert aus — mit Kaufpreis, Miete, Rohertragsfaktor und Liegenschaftszins. Beurkundete Kaufverträge, keine Portalpreise:
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 14, S. 24 und S. 83 f.; Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026, Tabelle 121, S. 81.
Leipzig 2025: vermietete Eigentumswohnungen im Wiederverkauf
| Teilmarkt · Restnutzungsdauer | Kauffälle | Kaufpreis Ø €/m² | Ø Wohnfläche | Ø Nettokaltmiete | Rohertragsfaktor | Liegenschaftszins |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sanierter Altbau · 20–34 Jahre | 356 | 2.703 | 71 m² | 7,58 €/m² | 30,1 | 1,9 % |
| Sanierter Altbau · 35–49 Jahre | 252 | 2.981 | 75 m² | 8,63 €/m² | 29,3 | 2,1 % |
| Sanierter Altbau · ab 50 Jahre | 38 | 3.194 | 73 m² | 9,54 €/m² | 27,9 | 2,3 % |
| Baujahr ab 1991 · 40–59 Jahre | 283 | 2.596 | 63 m² | 8,04 €/m² | 27,4 | 2,2 % |
| Baujahr ab 1991 · ab 60 Jahre (Neubau) | 17 | 4.347 | 96 m² | 11,18 €/m² | 32,5 | 2,1 % |
Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026, Tabellen 121 und 122 „Liegenschaftszinssätze – Wiederverkauf Eigentumswohnungen", S. 81 f. Nur Kauffälle mit Ertragsangaben, Ausreißer bereinigt; Wohnungen im Untergeschoss und Plattenbau ausgeschlossen. Sondereigentum gesamt Leipzig 2025: 5.163 Kauffälle, 1.293 Mio € (Tab. 68, S. 52).
Dresden 2025: Wohnungseigentum und Faktoren
| Teilmarkt | Kauffälle 2025 | Kaufpreis | Rohertragsfaktor (Median) |
|---|---|---|---|
| Weiterverkauf gesamt | 2.926 | Ø 2.705 €/m² (2024: 2.610) | – |
| Weiterverkauf vermietet · Baujahr bis 1989, saniert 1990–2023 | 52 | Median 2.544 €/m² | 26,0 |
| Weiterverkauf vermietet · Baujahr 1990–2023 | 46 | Median 2.480 €/m² | 25,2 |
| Erstverkauf Umwandlung (Aufteilung) | 378 | 91,7 Mio € gesamt | – |
| Erstverkauf Neubau | 443 | Ø 6.460 €/m² (+ 11 %) | – |
Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Abschnitt 2.1.2 (S. 14), Abschnitt 3.3 (S. 24), Abschnitt 7.4 „Rohertragsfaktoren für Weiterverkauf von Wohnungseigentum" (S. 83 f.). Faktoren aus Kauffällen mit ausgewiesenen Mieten, ohne Plattenbau und Untergeschoss.
Sachsen 2024: Rohertragsfaktoren Weiterverkauf Wohnungseigentum
| Stadt / Kreis | Faktor ETW-Weiterverkauf | zum Vergleich: Faktor MFH |
|---|---|---|
| Leipzig (Stadt) | 28,8 | 22,0 |
| Dresden (Stadt) | 24,4 | 19,9 |
| LK Bautzen (RND ≥ 30 J.) | 15,0 | 14,0 |
| Vogtlandkreis (RND ≥ 30 J.) | 12,8 | 10,8 |
Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Sachsen, Grundstücksmarktbericht Freistaat Sachsen 2025 (Datenstand 2024), Abb. 7.1.2-1, S. 56. Nur Gutachterausschüsse mit gemeldeten Werten; generalisiert, nicht für konkrete Wertermittlungen.
Überall dasselbe Muster: Die einzelne vermietete Wohnung erzielt einen höheren Faktor als das ganze Haus — Leipzig 30 gegen 23, Dresden 26 gegen 21. Der Kapitalanleger, der eine Wohnung kauft, zahlt je Euro Miete mehr als der Bestandshalter, der zwanzig kauft. Das ist Ihr Hebel als Verkäufer — aber nur, wenn Ihre Wohnung bei genau diesem Käufer landet und nicht beim Selbstnutzer, der den Mieter als Störfaktor bepreist.
Vermietet ist nur auf dem falschen Markt ein Abschlag.
Die meisten vermieteten Wohnungen werden inseriert wie leere: Fotos, Grundriss, „vermietet" im Kleingedruckten. Wer sich meldet, sind Selbstnutzer — und die haben mit dem Mieter ein Problem. Sie können nicht einziehen, Eigenbedarf ist langwierig und unsicher, also bieten sie weniger oder gar nicht. Der Verkäufer schließt daraus: „Vermietet drückt den Preis." Falsch. Der falsche Käufer drückt den Preis.
Ein Kapitalanleger rechnet anders. Für ihn ist die Wohnung ein Ertragsobjekt: Miete mal Faktor. Ein zuverlässiger Mieter mit langem Vertrag ist Sicherheit, eine moderate Bestandsmiete ist Potenzial. Er will die Wohnung nicht leer — er will sie vermietet, mit Zahlungshistorie und ohne Vermarktungsrisiko.
- Selbstnutzermarkt: Portale, Besichtigungssamstage, Emotion — und ein Abschlag für den Mieter.
- Kapitalanlegermarkt: Investorenkreise, Wohnungslisten, Faktoren — und ein Aufschlag für den guten Mieter.
Saxon Capital verkauft vermietete Wohnungen ausschließlich im zweiten Markt. Nicht, weil der erste schlecht ist, sondern weil er für diese Wohnung der falsche ist.
Was den Preis Ihrer vermieteten Wohnung bestimmt.
- Miete gegen Markt. Liegt Ihre Bestandsmiete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist das kein Makel, sondern eingepreistes Potenzial — Käufer zahlen dafür einen höheren Faktor (Leipzig zeigt es: 7,58 €/m² Miete und Faktor 30,1; 9,54 €/m² und Faktor 27,9). Liegt sie darüber, muss die Nachhaltigkeit belegt werden.
- Mietvertrag und Mieter. Dauer, Zahlungshistorie, Staffel- oder Indexmiete, Kaution, Rückstände. Ein Käufer prüft das zuerst — wer die Unterlagen sauber vorlegt, gewinnt Vertrauen und Preis.
- WEG-Zustand. Rücklage, Beschlusslage, anstehende Sanierungen, Verwaltungsqualität. Eine WEG mit 200.000 € Rücklage und beschlossenem Sanierungsplan ist bares Geld; eine mit Streit und leerer Kasse kostet Faktorpunkte.
- Baujahr und Restnutzungsdauer. Der Gutachterausschuss staffelt die Faktoren genau danach — sanierter Altbau mit langer Restnutzungsdauer erzielt in Dresden und Leipzig die höchsten Preise je Quadratmeter.
- Lage und Haus. Blasewitz, Striesen, Äußere Neustadt, Südvorstadt, Schleußig, Gohlis — und innerhalb der Lage: Etage, Balkon, Stellplatz, Zustand des Hauses. Wir kennen die Häuser, nicht nur die Straßen.
Was mit dem Mieter passiert — und was nicht.
- Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Käufer übernimmt den Mietvertrag unverändert. Der Mieter muss nicht zustimmen, muss nicht ausziehen, muss nichts unterschreiben.
- Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) besteht nur, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und danach verkauft wird. Bei einer bereits vor Mietbeginn aufgeteilten Wohnung — der Regelfall im Weiterverkauf — gibt es kein Vorkaufsrecht.
- Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) schützt den Mieter nach einer Umwandlung drei Jahre vor Eigenbedarfskündigung. Für Kapitalanleger irrelevant — sie wollen den Mieter behalten.
- Information des Mieters. Es gibt keine Pflicht, den Mieter vor dem Verkauf zu informieren. Er erfährt vom Eigentümerwechsel, wenn der neue Eigentümer sich vorstellt — in der Regel nach Umschreibung im Grundbuch. Beim Verkauf über den Investorenkreis erfährt auch niemand sonst im Haus davon.
So läuft der Verkauf diskret ab.
Vermietete Wohnung verkaufen — die Fragen, die zuerst kommen.
Was ist meine vermietete Eigentumswohnung wert?
Der Gutachterausschuss Dresden weist für 2025 im Weiterverkauf von Eigentumswohnungen einen durchschnittlichen Kaufpreis von 2.705 €/m² Wohnfläche aus (2.926 Kauffälle), bei vermieteten Wohnungen mit Ertragsdaten Median-Rohertragsfaktoren von 25,2 bis 26,0. Leipzig weist für vermietete Wohnungen im sanierten Altbau 2025 Mittelwerte von 2.703 bis 3.194 €/m² und Faktoren von 27,9 bis 30,1 aus (646 Kauffälle). Der konkrete Wert Ihrer Wohnung hängt von Miete, Restnutzungsdauer, WEG-Zustand, Lage und Mietvertragsdauer ab — dafür liefern wir eine anonyme Marktindikation aus dem Investorenkreis.
Ist eine vermietete Wohnung weniger wert als eine leere?
Auf dem Selbstnutzermarkt ja — wer selbst einziehen will, zahlt für die vermietete Wohnung weniger oder gar nicht, weil er sie nicht nutzen kann. Auf dem Kapitalanlegermarkt nein: Für einen Investor ist der zahlende Mieter der Kaufgrund. Er rechnet mit Faktor mal Jahresmiete, nicht mit einem Abschlag. Der Fehler vieler Verkäufer ist, die vermietete Wohnung auf Portalen an Selbstnutzer anzubieten — und dann den Abschlag zu akzeptieren, den der falsche Käuferkreis verlangt.
Wer kauft vermietete Eigentumswohnungen in Sachsen?
Private Kapitalanleger, die eine bis fünf Wohnungen halten; Bestandshalter und Family Offices, die Einzelwohnungen in guten Häusern arrondieren; und Investoren, die gezielt Wohnungen mit niedriger Bestandsmiete kaufen, um das Potenzial zu heben. Alle drei Gruppen sind im Saxon Capital Investor Circle vertreten — mit hinterlegtem Ankaufsprofil nach Stadt, Lage, Baujahr und Renditeerwartung.
Was passiert mit dem Mieter beim Verkauf?
Nichts. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB): Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und hat bei einer bereits aufgeteilten Wohnung in der Regel kein Vorkaufsrecht. Ein Vorkaufsrecht entsteht nur, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wird (§ 577 BGB). Für Kapitalanleger ist ein langjähriger, zuverlässiger Mieter ein Kaufargument, kein Hindernis.
Lohnt sich Off-Market bei einer einzelnen Wohnung überhaupt?
Bei einer leeren Wohnung in gefragter Lage kann ein öffentliches Inserat an Selbstnutzer sinnvoll sein — dort ist der Markt groß und anonym. Bei einer vermieteten Wohnung liegt der Fall anders: Der richtige Käufer ist ein Kapitalanleger, und der liest keine Portale, sondern lässt sich Objekte zeigen. Über den Investorenkreis erreichen Sie ihn direkt, ohne dass Mieter, Verwaltung oder Nachbarn vom Verkauf erfahren, und ohne dass Ihre Wohnung als „lange online“ auffällt. Ab zwei bis drei Wohnungen ist der Paketverkauf oft der bessere Weg.
Welche Unterlagen brauche ich?
Mietvertrag mit Nachträgen, aktuelle Nettokaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung, Kautionsnachweis, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, letzte drei Protokolle der Eigentümerversammlung, aktueller Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung, Stand der Instandhaltungsrücklage, Energieausweis, Grundbuchauszug. Wer das komplett vorlegt, verkürzt die Prüfung des Käufers auf Tage und verhandelt aus der Stärke.
Fallen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Steuern an?
Bei Privatvermögen ist der Verkauf nach zehn Jahren Haltefrist in der Regel einkommensteuerfrei (§ 23 EStG). Innerhalb der Frist wird der Gewinn versteuert — Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren befreit, bei vermieteten Wohnungen greift das nicht. Wer mehrere Wohnungen in kurzer Folge verkauft, kann unter die Drei-Objekt-Grenze fallen. Diese Fragen klären Sie mit Ihrem Steuerberater; wir strukturieren den Verkauf so, dass Ihr steuerlicher Zeitplan berücksichtigt wird.
Wissen, was Ihre Wohnung beim Kapitalanleger wert ist.
Eine anonyme Marktindikation kostet Sie 20 Minuten und verpflichtet zu nichts. Sie erfahren Preisrange und Kaufinteresse — ohne dass Mieter, Verwaltung oder Nachbarn davon erfahren.
