Welche Steuern beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses überhaupt anfallen.
Beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses aus dem Privatvermögen geht es steuerlich im Kern um eine Frage: Ist der Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig? Das hängt an der Zehnjahresfrist des § 23 EStG und daran, ob der Verkauf noch Vermögensverwaltung ist oder schon gewerblicher Grundstückshandel. Die übrigen Steuern sind schnell sortiert: Die Grunderwerbsteuer trägt im Regelfall der Käufer, Umsatzsteuer fällt bei Wohnimmobilien praktisch nicht an, Erbschaft- und Schenkungsteuer spielt nur bei unentgeltlichem Übergang hinein.
§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG; Sächsisches Staatsministerium der Finanzen, Medieninformation vom 21. Dezember 2022; BMF-Schreiben vom 26. März 2004, BStBl I 2004, 434; § 13d Abs. 1 ErbStG.
| Steuer | Wer zahlt | Wann | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn | Verkäufer | Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung (Privatvermögen) oder gewerblicher Grundstückshandel | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 15 EStG |
| Gewerbesteuer | Verkäufer | Nur bei gewerblichem Grundstückshandel oder Betriebsvermögen | § 15 EStG, GewStG |
| Grunderwerbsteuer, 5,5 Prozent | Gesetzlich beide Vertragsteile, vertraglich im Regelfall der Käufer | Jeder Kaufvertrag über ein Grundstück in Sachsen | § 11, § 13 GrEStG; Landessatz Sachsen seit 2023 |
| Umsatzsteuer | Niemand | Grundstücksumsätze sind befreit | § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG |
| Erbschaft- und Schenkungsteuer | Erbe oder Beschenkter | Nur bei unentgeltlichem Übergang; für den späteren Verkauf läuft die Frist des Rechtsvorgängers weiter | ErbStG, BewG; § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG |
Gesetzestexte, Stand August 2026 (gesetze-im-internet.de).
Alles Weitere ist Orientierung mit Gesetzesstelle, keine Beratung: Jede Zahl ist ein Gesetzeswert mit Quelle oder eine offen gelegte Annahme. Den Einzelfall rechnet Ihr Steuerberater.
Die Zehnjahresfrist: wann der Gewinn steuerfrei bleibt.
Gewinne aus dem Verkauf eines Grundstücks im Privatvermögen sind als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Nach Ablauf der Frist ist der Gewinn nicht steuerbar, gleich wie hoch er ausfällt. Innerhalb der Frist zählt jeder Euro, und ein Verlust lässt sich nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen (§ 23 Abs. 3 EStG).
So wird die Frist gerechnet
Maßgeblich sind die Zeitpunkte der obligatorischen Verträge, im Regelfall also die Daten der notariellen Kaufverträge bei Anschaffung und Verkauf, nicht Übergabe, Kaufpreiszahlung oder Grundbucheintrag. Der Bundesfinanzhof hat diese Linie zuletzt mit Beschluss vom 18. Juni 2026 bestätigt (IX B 24/26). Wer im Juni 2019 gekauft hat, ist mit einem Verkaufsvertrag ab Juli 2029 im Regelfall außerhalb der Frist; ein Vertrag wenige Tage vor Fristende liegt innerhalb, auch wenn Übergabe und Zahlung später folgen. Den genauen Tag rechnet Ihr Steuerberater.
Drei Sonderfälle
- Eigennutzung: Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG) hilft bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus praktisch nicht; sie greift im Regelfall nur anteilig für die selbst bewohnte Wohnung.
- Erbschaft und Schenkung: Dem Erben oder Beschenkten wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die Frist läuft weiter, sie beginnt nicht neu.
- Betriebsvermögen: Gehört das Haus zu einem Betrieb oder einer gewerblich geprägten Gesellschaft, gibt es keine Frist: Stille Reserven werden beim Verkauf unabhängig von der Haltedauer versteuert (§ 15 EStG).
§ 23 Abs. 1 und 3 EStG; BFH, Beschluss vom 18. Juni 2026, IX B 24/26.
So wird der Gewinn ermittelt: Verkaufspreis, fortgeführte Anschaffungskosten, AfA.
Der steuerpflichtige Gewinn ist der Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Werbungskosten des Verkaufs (§ 23 Abs. 3 EStG). Der Punkt, der Eigentümer oft überrascht: Die Anschaffungskosten mindern sich um die Absetzungen für Abnutzung der Vermietungsjahre. Jede Abschreibung hat Ihre Mieteinkünfte gemindert und erhöht nun spiegelbildlich den steuerpflichtigen Gewinn. Bei Gebäuden mit Baujahr nach 1924 und Kauf vor 2023 sind das 2 Prozent der Gebäudekosten je Jahr, bei Fertigstellung vor 1925 2,5 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG).
- Veräußerungskosten mindern den Gewinn: Gutachten, Notarkosten der Lastenfreistellung, Beratung, Maklerhonorar, soweit Sie es tragen.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Bei einem steuerpflichtigen Verkauf kann sie als Veräußerungskosten den Gewinn mindern; bei einem Verkauf außerhalb der Frist bleibt sie steuerlich unberücksichtigt, Werbungskosten der Vermietung ist sie nicht mehr (BFH, Urteil vom 11. Februar 2014, IX R 42/13).
- Aktivierte Modernisierungen erhöhen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, abzüglich der darauf entfallenden AfA.
Der Gewinn zählt zu den sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 EStG) und wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, nicht mit der Abgeltungsteuer. Er kommt auf das übrige Einkommen obendrauf: Im Tarif 2026 beginnt die 42-Prozent-Zone bei 69.879 Euro zu versteuerndem Einkommen, 45 Prozent gelten ab 277.826 Euro (§ 32a Abs. 1 EStG, Grundtarif), jeweils zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Die Freigrenze von 1.000 Euro je Jahr (§ 23 Abs. 3 EStG) spielt bei einem Mehrfamilienhaus keine Rolle.
§ 7 Abs. 4, § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 3, § 32a Abs. 1 EStG; BFH, Urteil vom 11. Februar 2014, IX R 42/13.
Verkauf 2026 oder 2030: ein Beispiel mit offenen Annahmen.
Das Beispiel ist keine Prognose und kein Marktwert, sondern eine Rechenstrecke zum Nachbauen. Die Annahmen:
- Kauf: notarieller Kaufvertrag Juni 2019, Kaufpreis 1.100.000 Euro, Erwerbsnebenkosten 60.000 Euro, Anschaffungskosten 1.160.000 Euro.
- Gebäudeanteil: 900.000 Euro (Annahme), Baujahr nach 1924, AfA 2 Prozent, also 18.000 Euro je Jahr, vereinfacht in vollen Jahren.
- Verkauf: 1.500.000 Euro in beiden Varianten, entsprechend Faktor 21 bei rund 71.400 Euro Jahresnettokaltmiete (Median Dresden 2025: 21,2). Ein Preis für 2030 ist nicht prognostizierbar; er wird gleich gesetzt, um den Fristeffekt zu isolieren.
- Übrige Annahmen: Veräußerungskosten 20.000 Euro, Vorfälligkeitsentschädigung nicht angesetzt, Privatvermögen, keine weiteren Objektverkäufe, übriges Einkommen bereits in der 42-Prozent-Zone.
| Position | Verkauf Juni 2026, innerhalb der Frist | Verkauf Juli 2030, nach der Frist |
|---|---|---|
| Verkaufspreis (Annahme) | 1.500.000 € | 1.500.000 € |
| Anschaffungskosten 2019 inkl. Nebenkosten | 1.160.000 € | 1.160.000 € |
| AfA bis zum Verkauf (2 Prozent auf 900.000 €) | − 126.000 € (7 Jahre) | − 198.000 € (11 Jahre) |
| Fortgeführte Anschaffungskosten | 1.034.000 € | 962.000 € |
| Veräußerungskosten (Annahme) | − 20.000 € | − 20.000 € |
| Veräußerungsgewinn nach § 23 Abs. 3 EStG | 446.000 € | 518.000 € (rechnerisch) |
| Steuerbar? | Ja, Verkauf innerhalb von zehn Jahren | Nein, Frist abgelaufen |
| Einkommensteuer ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer | 187.320 € bei 42 Prozent, 200.700 € bei 45 Prozent Grenzsteuersatz | 0 € |
Beispielrechnung; AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG; Tarifzonen nach § 32a Abs. 1 EStG (2026); Faktor nach Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 81. Übrige Werte sind Annahmen.
Zwei Dinge zeigt die Tabelle. Erstens: Von den 446.000 Euro Gewinn 2026 stammen 126.000 Euro nicht aus Wertsteigerung, sondern aus der Abschreibung der sieben Vermietungsjahre. Zweitens: Der Verkauf nach Fristablauf spart im Beispiel rund 187.000 bis 201.000 Euro Einkommensteuer. Ob das Warten sich lohnt, hängt davon ab, was das Haus bis dahin kostet und welchen Faktor der Markt dann zahlt: Die Gegenrechnung steht unter Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten, die Zinsabhängigkeit der Faktoren unter Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Sachsen.
Die Frist allein entscheidet nicht. Wer kurz vor Ablauf steht, rechnet den Termin ein. Wer noch Jahre davon entfernt ist, rechnet, was Warten kostet: Instandhaltung, Anschlusszins, Marktfaktor.
Den Notartermin kann man legen. Den Markt nicht.
Drei-Objekt-Grenze: wann aus Vermögensverwaltung Gewerbe wird.
Wer in engem zeitlichen Zusammenhang mehr als drei Objekte kauft oder baut und wieder verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten (§ 15 EStG). Die Finanzverwaltung zieht die Grenze bei mehr als drei Objekten innerhalb von in der Regel fünf Jahren (BMF-Schreiben vom 26. März 2004, BStBl I 2004, 434). Die Folgen: Gewinne sind unabhängig von der Zehnjahresfrist steuerpflichtig, Gewerbesteuer kommt hinzu und wird nur pauschal auf die Einkommensteuer angerechnet (§ 35 EStG), die Häuser gelten als Umlaufvermögen ohne Abschreibung.
Was als Objekt zählt, ist geklärt: jedes selbständig veräußerbare Grundstück, unabhängig von Größe, Wert und Nutzungsart. Ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus ist ein Objekt, auch mit dreißig Wohnungen; der Bundesfinanzhof hat sogar ein ungeteiltes Grundstück mit fünf Mehrfamilienhäusern als ein Objekt gewertet (Urteil vom 5. Mai 2011, IV R 34/08). Wer das Haus dagegen in Eigentumswohnungen aufteilt und einzeln verkauft, zählt jede Wohnung. Auch deshalb verkaufen Eigentümer Wohnungsbestände häufig als Paket statt einzeln.
- Kein Freibrief: Bei selbst errichteten oder umfassend modernisierten Großobjekten kann auch unter vier Objekten Gewerbe vorliegen, wenn die Umstände für eine von Anfang an bestehende Verkaufsabsicht sprechen.
- Lange gehaltene Objekte: Häuser, die länger als zehn Jahre im Eigentum standen, zählen im Regelfall nicht mit.
§ 15, § 35 EStG; BMF-Schreiben vom 26. März 2004, IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl I 2004, 434; BFH, Urteil vom 5. Mai 2011, IV R 34/08.
Geerbtes oder geschenktes Mehrfamilienhaus: zwei Steuern, zwei Fristen.
Geht ein Mehrfamilienhaus durch Erbschaft oder Schenkung über, treffen zwei Steuerarten aufeinander: Die Erbschaft- oder Schenkungsteuer entsteht mit dem Übergang, die Einkommensteuer erst mit einem späteren Verkauf innerhalb der Frist des Rechtsvorgängers.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Das Finanzamt bewertet ein vermietetes Mehrfamilienhaus als Mietwohngrundstück im Ertragswertverfahren (§ 182 Abs. 3 BewG), also aus Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins und Bodenwert. Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). Davon gehen die Freibeträge ab, 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro je Kind, 200.000 Euro je Enkel (§ 16 ErbStG), alle zehn Jahre neu (§ 14 ErbStG); der Rest wird in Steuerklasse I mit 7 bis 30 Prozent besteuert (§ 19 ErbStG). Liegt der Verkehrswert unter dem pauschal ermittelten Steuerwert, etwa wegen Sanierungsstau, lässt sich das durch ein Gutachten nachweisen (§ 198 BewG); auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis kann im Regelfall als Nachweis dienen.
Einkommensteuer beim späteren Verkauf
Für die Zehnjahresfrist gilt der Kaufvertrag des Erblassers oder Schenkers, nicht der Erbfall (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG): Ein 2010 gekauftes Haus kann der Erbe 2026 außerhalb der Frist verkaufen, bei Kauf 2019 läuft die Frist bis 2029 weiter, die AfA wird fortgeführt. Vorsicht bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft: Zahlt ein Miterbe die anderen aus, erwirbt er deren Anteile entgeltlich, und für diesen Teil kann eine neue Frist beginnen. Das gehört vor die Unterschrift zum Steuerberater.
§ 182 Abs. 3, § 198 BewG; § 13d, § 14, § 16, § 19 ErbStG; § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG.
Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer, Share Deal: was Verkäufer noch wissen sollten.
Grunderwerbsteuer in Sachsen: 5,5 Prozent
Der Bundessatz beträgt 3,5 Prozent (§ 11 GrEStG); die Länder dürfen abweichen, Sachsen hat den Satz zum 1. Januar 2023 auf 5,5 Prozent angehoben. Gesetzlich schulden beide Vertragsteile die Steuer (§ 13 Nr. 1 GrEStG), im Kaufvertrag übernimmt sie im Regelfall der Käufer. Für Sie zählt sie trotzdem, weil der Käufer sie in seine Gesamtkosten und damit in seinen Preis einrechnet: Bei 1.500.000 Euro Kaufpreis sind das 82.500 Euro.
Umsatzsteuer: bei Wohnimmobilien kein Thema
Der Verkauf eines Grundstücks ist von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 9 Buchstabe a UStG). Bei Wohnraumvermietung kommt auch keine Option zur Steuerpflicht in Betracht, weil die Vermietung selbst steuerfrei ist (§ 4 Nr. 12 Buchstabe a UStG). Gewerbeeinheiten im Haus können das ändern; das prüft der Steuerberater.
Share Deal und Kapitalgesellschaft: nur als Begriff
Bei größeren Beständen fällt oft das Wort Share Deal: Verkauft werden nicht Haus und Grundstück, sondern die Anteile an der Gesellschaft, der das Haus gehört. Grunderwerbsteuer entsteht dann, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen (§ 1 Abs. 2a und 2b GrEStG). Hält eine GmbH das Haus, unterliegt der Gewinn dort Körperschaft- und Gewerbesteuer, ohne Zehnjahresfrist. Ob eine Gesellschaftsstruktur sinnvoll ist, ist eine Gestaltungsfrage für Steuerberater und Notar; für den Verkauf eines einzelnen Hauses aus dem Privatvermögen spielt sie im Regelfall keine Rolle.
§ 1 Abs. 2a und 2b, § 11, § 13 GrEStG; Sächsisches Staatsministerium der Finanzen, Medieninformation vom 21. Dezember 2022; § 4 Nr. 9 Buchst. a und Nr. 12 Buchst. a UStG.
Der Steuerberater rechnet, wir passen den Verkauf daran an.
Wir beraten nicht steuerlich. Was wir tun: den Verkauf so strukturieren, dass das Ergebnis Ihres Steuerberaters in den Zeitplan passt, bevor irgendetwas öffentlich ist.
- Marktindikation zuerst: Sie nennen Eckdaten, wir stellen das Haus anonym im Investorenkreis vor, Sie erhalten Preisrange und Interessenlage ohne Inserat. Mit dieser Zahl rechnet Ihr Steuerberater konkret statt geschätzt.
- Fristen im Zeitplan: Liegt das Fristende nahe, legen wir Ansprache und Notartermin danach; ein Off-Market-Prozess kennt keinen öffentlichen Zeitdruck. Wie der Ablauf aussieht, steht unter Mehrfamilienhaus diskret verkaufen.
- Objektzahl im Blick: Wer mehrere Häuser oder Wohnungen verkauft, klärt vorher, wie viele Objekte in fünf Jahren zusammenkommen.
- Unterlagen: Kaufvertrag von damals, AfA-Übersicht, aktivierte Modernisierungen, Darlehensverträge mit Zinsbindung, möglichst vor dem Erstgespräch.
Sieben Fragen für das Gespräch mit dem Steuerberater
- 1. Wann wurde der notarielle Kaufvertrag geschlossen, und wann endet die Zehnjahresfrist?
- 2. Privat- oder Betriebsvermögen? Hält eine Gesellschaft das Haus?
- 3. Wie hoch sind die fortgeführten Anschaffungskosten nach AfA und aktivierten Modernisierungen?
- 4. Wie viele Objekte wurden in den letzten fünf Jahren verkauft, und sind Aufteilungen geplant?
- 5. Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, und wie wird sie behandelt?
- 6. Bei Erbschaft oder Schenkung: Wann hat der Rechtsvorgänger gekauft, und gab es Ausgleichszahlungen?
- 7. Welcher Verkaufszeitpunkt passt zum übrigen Einkommen des Jahres?
Mehrfamilienhaus verkaufen und Steuern: die Fragen, die zuerst kommen.
Muss ich beim Verkauf meines Mehrfamilienhauses Steuern zahlen?
Im Privatvermögen nur, wenn zwischen notariellem Kauf und notariellem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen; dann ist der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz steuerpflichtig (§ 23 EStG). Nach Ablauf der Frist ist er nicht steuerbar, sofern kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt und das Haus nicht zu einem Betriebsvermögen gehört. Die Grunderwerbsteuer trägt im Regelfall der Käufer. Den Einzelfall prüft Ihr Steuerberater.
Wie wird die Zehnjahresfrist berechnet?
Maßgeblich sind im Regelfall die Daten der notariellen Kaufverträge bei Anschaffung und Verkauf, nicht Übergabe, Kaufpreiszahlung oder Grundbucheintrag (BFH, Beschluss vom 18. Juni 2026, IX B 24/26). Bei Erbschaft oder Schenkung zählt der Kaufvertrag des Rechtsvorgängers. Den genauen Tag rechnet Ihr Steuerberater.
Gilt die Spekulationsfrist auch bei einem geerbten Mehrfamilienhaus?
Ja, aber sie beginnt nicht neu. Dem Erben wird die Anschaffung des Erblassers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat der Erblasser vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf im Regelfall nicht steuerbar. Daneben entsteht mit dem Erbfall Erbschaftsteuer: Bewertung im Ertragswertverfahren, Ansatz vermieteter Wohngrundstücke mit 90 Prozent, Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad.
Wie hoch ist die Steuer auf den Veräußerungsgewinn?
Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, im Tarif 2026 bis 42 Prozent, ab 277.826 Euro zu versteuerndem Einkommen 45 Prozent, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Die Abgeltungsteuer gilt hier nicht. Der Gewinn selbst ist der Verkaufspreis abzüglich der um die AfA geminderten Anschaffungskosten und abzüglich der Veräußerungskosten.
Was ist die Drei-Objekt-Grenze, und zählt ein Mehrfamilienhaus als ein Objekt?
Wer innerhalb von in der Regel fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten: Gewinne sind dann unabhängig von der Zehnjahresfrist steuerpflichtig, und Gewerbesteuer kommt hinzu (§ 15 EStG; BMF-Schreiben vom 26. März 2004). Ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus zählt als ein Objekt, unabhängig von Größe und Wohnungszahl (BFH, Urteil vom 5. Mai 2011, IV R 34/08). Jede einzeln verkaufte Eigentumswohnung zählt dagegen für sich.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer in Sachsen, und wie hoch ist sie?
Seit dem 1. Januar 2023 beträgt sie in Sachsen 5,5 Prozent der Gegenleistung, im Regelfall des Kaufpreises. Gesetzlich schulden beide Vertragsteile die Steuer (§ 13 Nr. 1 GrEStG), vertraglich übernimmt sie im Regelfall der Käufer. Für den Verkäufer wirkt sie indirekt, weil der Käufer sie in seine Gesamtkosten einrechnet.
Fällt beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses Umsatzsteuer an?
Im Regelfall nein. Grundstücksumsätze sind von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 9 Buchstabe a UStG), und bei Wohnraumvermietung kommt eine Option zur Steuerpflicht nicht in Betracht. Gewerbeeinheiten im Haus können das ändern; das prüft der Steuerberater.
Kann Saxon Capital mir sagen, wie viel Steuer ich zahle?
Nein. Wir sind keine Steuerberater und beraten nicht steuerlich. Wir liefern die Zahl, die Ihr Steuerberater für seine Rechnung braucht: eine belastbare Preisrange aus dem Investorenkreis, anonym und ohne Inserat. Und wir passen den Verkaufsprozess an das an, was er Ihnen empfiehlt, etwa einen Notartermin nach Ablauf der Frist.
Erst die Zahl, dann die Steuer, dann der Termin.
Eine anonyme Marktindikation kostet Sie 30 Minuten und verpflichtet zu nichts. Sie erhalten Preisrange und Kaufinteresse aus dem Investorenkreis; damit rechnet Ihr Steuerberater mit echten Zahlen statt mit Schätzungen. Ihr Haus bleibt unsichtbar.
