Drei Größen tragen die Entscheidung, nicht die Stimmung am Markt.
Die Frage „verkaufen oder behalten“ wird selten gerechnet. Meist entscheidet ein Anlass: Die Bank ruft an, das Dach tropft, die Kinder wollen das Haus nicht. Dabei lässt sich die Entscheidung auf drei Größen zurückführen, die sich aus den eigenen Unterlagen bestimmen lassen.
Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 81 (offene Bauweise, 130 Kauffälle, Stichtag 1. Juli 2025); Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026, Tab. 25, S. 30; Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung 241 vom 10. Juli 2026; § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.
1. Die Eigenkapitalrendite heute
Nicht die Rendite auf den Kaufpreis von damals zählt, sondern die auf das Kapital, das heute im Haus steckt: Jahresnettokaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten und Zinsen, geteilt durch Verkehrswert abzüglich Restschuld. Wer vor zwanzig Jahren zum Zwölffachen gekauft hat, rechnet gern mit acht Prozent auf den Einstand. Auf den heutigen Wert bezogen landet er dort, wo Käufer einsteigen: In Leipzig lag die mittlere Nettoanfangsrendite sanierter Altbauten 2025 bei 3,1 Prozent.
2. Der Instandhaltungsbedarf der nächsten zehn Jahre
Die ImmoWertV setzt als Modell 11,70 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr für Instandhaltung an (Stand 1. Januar 2021, nach Verbraucherpreisindex fortgeschrieben), dazu 298 Euro Verwaltung je Wohnung und 2 Prozent Mietausfallwagnis. Das gilt für ein Haus ohne Rückstand. Dach, Stränge, Heizung und Elektrik folgen eigenen Zyklen, und ihre Preise steigen schneller als der Neubau: Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden kosteten im Mai 2026 5,6 Prozent mehr als im Vorjahr; in Sachsen lag der Preisindex für Instandhaltung 2025 bei 144,8 Punkten (2021 = 100). Wer Sanierungsstau schiebt, zahlt ihn später teurer oder im Kaufpreis. Belastbar wird der Bedarf nur Gewerk für Gewerk.
Anlage 3 ImmoWertV; Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung 241 vom 10. Juli 2026; Statistisches Landesamt Sachsen, Medieninformation 162/2025, Anlage.
3. Der erzielbare Faktor
Der Kaufpreisfaktor, Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete, übersetzt die Marktlage in Ihren Erlös. Der Gutachterausschuss Dresden weist für 2025 bei Mehrfamilienhäusern in offener Bauweise einen Median von 21,2 aus, nach Restnutzungsdauer gestaffelt von 19,3 bis 23,2; in Leipzig lag der mittlere Faktor sanierter Altbauten bei 23,1. Was zwei Faktorpunkte bei Ihrem Haus ausmachen, steht unter Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Sachsen. Und: Faktoren sind zinsabhängig. Die Bundesbank-Zinsstatistik zeigt für Wohnungsbaukredite im Neugeschäft seit 2023 ein Niveau deutlich über den Jahren 2019 bis 2021, zuletzt knapp unter vier Prozent effektiv. Ein heute erzielbarer Faktor ist kein Versprechen für 2030.
Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 81; Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 30; Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Stand 31. Juli 2026 (Juni 2026: 3,95 Prozent).
Zehn Jahre halten oder heute verkaufen: ein Beispiel mit offenen Annahmen.
Das Beispiel ist kein Marktwert und keine Prognose, sondern eine Rechenstrecke zum Nachbauen. Die Annahmen:
- Objekt: 12 Wohneinheiten, 900 m² Wohnfläche, in den 1990er-Jahren saniert, vollvermietet, 7,50 €/m², Jahresnettokaltmiete 81.000 €.
- Verkehrswert heute: Faktor 21 (Median Dresden 2025: 21,2), rund 1.701.000 €.
- Finanzierung: Restschuld 400.000 €, 1,5 Prozent mit vier Jahren Restbindung, danach 4 Prozent; Tilgung nicht als Kosten gerechnet.
- Bewirtschaftung nach ImmoWertV-Modell: rund 15.700 € je Jahr.
- Sanierungsbedarf (Annahme): Dach, Stränge, Heizung, 250.000 € in zehn Jahren, zusätzlich zur laufenden Instandhaltung.
- Bei Verkauf: über zehn Jahre im Privatvermögen gehalten, Gewinn daher nicht steuerbar; Vorfälligkeitsentschädigung im heutigen Zinsumfeld mit 0 € angesetzt; Wiederanlage zu 3 Prozent je Jahr vor Steuern (Annahme, keine Empfehlung).
- Ausgeklammert: Mietsteigerung, Inflation, Ertragsteuern auf laufende Einnahmen, Verkäufernebenkosten.
Eigenkapitalrendite heute
| Position | Je Jahr |
|---|---|
| Jahresnettokaltmiete | 81.000 € |
| Bewirtschaftung (Modell) | − 15.700 € |
| Zinsen (1,5 Prozent auf 400.000 €) | − 6.000 € |
| Ertrag vor Steuern und Tilgung | 59.300 € |
| Gebundenes Eigenkapital (Wert abzüglich Restschuld) | 1.301.000 € |
| Eigenkapitalrendite heute | 4,6 % |
| Nach Anschlussfinanzierung zu 4 Prozent | 3,8 % |
| Bei 4 Prozent Zins und 25.000 € Instandhaltung je Jahr | 2,7 % |
Beispielrechnung; Bewirtschaftungskosten nach Anlage 3 ImmoWertV, Faktor nach Gutachterausschuss Dresden 2026, S. 81.
Zehn Jahre halten oder heute verkaufen
| Position | Halten, zehn Jahre | Verkaufen heute |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen zehn Jahre | 810.000 € | – |
| Verwaltung, Mietausfall, laufende Instandhaltung | − 157.000 € | – |
| Sanierungsbedarf (Annahme) | − 250.000 € | – |
| Zinsen (vier Jahre 1,5, sechs Jahre 4 Prozent) | − 120.000 € | – |
| Überschuss vor Steuern | 283.000 € | – |
| Verkaufserlös, Faktor 21 | – | 1.701.000 € |
| Restschuld | − 400.000 € | − 400.000 € |
| Nettoerlös, zehn Jahre zu 3 Prozent angelegt | – | 1.301.000 € → 1.748.000 € |
| Hauswert Ende Jahr zehn, Faktor 21 | 1.701.000 € | – |
| Vermögensposition nach zehn Jahren | 1.584.000 € | 1.748.000 € |
| Hebt die Sanierung die Faktorklasse (Median Dresden 23,2) | 1.762.000 € | – |
Beispielrechnung; Faktoren nach Gutachterausschuss Dresden 2026, S. 81; Zinsannahmen im Korridor der Bundesbank-Zinsstatistik. Übrige Werte sind Annahmen.
Im Basisfall liegt der Verkauf vorn, rund 164.000 € über zehn Jahre. Hebt die Sanierung das Haus in die nächste Faktorklasse, endet die Rechnung nahezu auf Gleichstand. Die Entscheidung hängt an wenigen Annahmen.
Was die Rechnung kippt
- Mietsteigerung: 1,5 Prozent je Jahr bringen dem Halten rund 57.000 € mehr Einnahmen und bei Faktor 21 rund 273.000 € mehr Hauswert.
- Sanierungsbedarf: 400.000 € statt 250.000 € kosten das Halten 150.000 €.
- Faktor: 19 statt 21 kostet den Verkauf 162.000 € Erlös, nach Wiederanlage rund 218.000 €.
- Wiederanlage: 2 statt 3 Prozent kosten den Verkauf rund 163.000 € Endvermögen.
Die Rechnung liefert keine Antwort für alle, aber Ihre Antwort, sobald drei Zahlen belastbar sind: der Sanierungsbedarf aus einer Begehung, der Faktor aus dem Markt statt aus der Statistik, der Zins, zu dem Sie anlegen oder finanzieren.
Zwei davon gibt es ohne Öffentlichkeit.
Wann Halten die richtige Entscheidung ist.
- Die Eigenkapitalrendite auf den heutigen Wert liegt über einer Wiederanlage nach Kosten, auch nach der Anschlussfinanzierung.
- Der Instandhaltungsbedarf der nächsten zehn Jahre ist bekannt, finanziert und überschaubar.
- Das Haus ist nicht der Großteil Ihres Vermögens, und es gibt eine Nachfolge, die es will und kann.
- Mietpotenzial ist ohne jahrelange Kapitalbindung hebbar.
- Der Markt zahlt gerade niedrige Faktoren, Ihr Darlehen läuft günstig: Dann verkaufen Sie in die Schwäche hinein.
Halten ist dann kein Aufschub, sondern ein Beschluss mit Bedingungen: Instandhaltungsplan und eine Zahl, ab der Sie doch verkaufen würden.
Wann Verkaufen die richtige Entscheidung ist.
- Sanierungsstau: Die nächsten zehn Jahre kosten mehr, als das Haus erwirtschaftet. Value-Add-Käufer preisen den Rückstand ein, zahlen aber für Substanz und Lage.
- Erbengemeinschaft: Mehrere Eigentümer, keine gemeinsame Linie. Ein belastbarer Wert ist oft der einzige Punkt, auf den sich alle einigen; eine Teilungsversteigerung vernichtet Wert.
- Alter und Nachfolge: Niemand will das Haus führen, oder Sie wollen Vermögen zu Lebzeiten ordnen.
- Klumpenrisiko: Ein Haus, eine Stadt, ein Mietmarkt. Macht es den Großteil des Vermögens aus, ist Streuung ein Argument.
- Zinsumfeld: Die Zinsbindung endet, die Anschlussfinanzierung kostet ein Mehrfaches, die Rechnung kippt.
- Spekulationsfrist abgelaufen: Nach zehn Jahren im Privatvermögen ist der Gewinn nicht mehr steuerbar. Wer kurz davor steht, rechnet den Termin ein.
Verkaufen ist kein Eingeständnis, professionelle Bestandshalter bereinigen Portfolios laufend. Entscheidend ist, dass der Verkauf zu Ihren Bedingungen läuft: mit bekanntem Preis vor der Öffentlichkeit, nicht als Inserat.
Steuern: Orientierung, keine Beratung.
Zwei Regeln prägen fast jede Entscheidung; beide gehören zu Ihrem Steuerberater:
- Spekulationsfrist: Gewinne aus dem Verkauf eines Grundstücks im Privatvermögen sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG); bei Erbschaft oder Schenkung zählt die Anschaffung des Rechtsvorgängers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Danach ist der Gewinn nicht mehr steuerbar.
- Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten, mit Gewerbesteuer und Steuerpflicht unabhängig von der Zehnjahresfrist (§ 15 EStG; BMF-Schreiben vom 26. März 2004, BStBl I 2004, 434). Ein Mehrfamilienhaus auf einem ungeteilten Grundstück zählt als ein Objekt (BFH, Urteil vom 5. Mai 2011, IV R 34/08). Die Grenze ist ein Indiz; wer Wohnungen aufteilt und einzeln verkauft, ist schnell darüber.
Dazu kommen die Grunderwerbsteuer auf Käuferseite (in Sachsen 5,5 Prozent), Erbschaft- und Schenkungsteuer und die Frage Privat- oder Betriebsvermögen. Prüfen lassen vor der Entscheidung, nicht nach dem Notartermin.
Die Regeln im Einzelnen, von der Fristberechnung über die Gewinnermittlung mit AfA bis zu Erbschaft und Grunderwerbsteuer, mit Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus verkaufen und Steuern.
Der diskrete Markttest: wissen, was der Markt zahlt, bevor jemand weiß, dass Sie fragen.
Zwischen Halten und Inserieren gibt es einen dritten Weg, unter Profis die Regel: der anonyme Markttest im geschlossenen Investorenkreis. Er ersetzt den Faktor aus der Statistik durch eine Zahl aus dem Markt.
- Eckdaten statt Adresse: Stadtteil, Wohnfläche, Mieten, Baujahr, Zustand. Kein Name, keine Fotos, kein Exposé.
- Vorqualifizierte Käufer: Bestandshalter, Family Offices, Wohnungsgesellschaften mit belegtem Ankaufsprofil, jeder mit unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung.
- Unverbindliche Preisindikation: binnen weniger Tage Preisrange und Interessenlage. Kein Mandat, keine Kosten, keine Sichtbarkeit.
- Entscheidung mit Zahl: Liegt die Range über Ihrer Halten-Rechnung, sprechen wir über den Verkauf. Liegt sie darunter, behalten Sie das Haus und wissen es.
Warum nicht inserieren? Weil der Markt klein ist: In Dresden wechselten 2025 160 Mehrfamilienhäuser den Eigentümer, in Leipzig 229. Die Käufer, die zählen, sehen jedes Inserat und merken sich Preis und Verweildauer. Wie der Off-Market-Verkauf läuft, steht unter Mehrfamilienhaus diskret verkaufen, die Marktdaten unter Dresden, Leipzig und Chemnitz. Und wer das Haus für uns anschaut, hat selbst gebaut: Sanierungsbedarf schätzen wir nach Dach, Strang, Heizung und Statik.
Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Tabelle 3.2, S. 23; Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026, Tabelle 22, S. 28.
Acht Fragen vor der Entscheidung.
- 1. Was verdient das gebundene Eigenkapital heute, bezogen auf den Verkehrswert?
- 2. Was kosten Dach, Stränge, Heizung und Elektrik in zehn Jahren?
- 3. Wann endet die Zinsbindung, was kostet der Anschluss?
- 4. Welchen Faktor zahlt der Markt für dieses Haus, nicht für den Durchschnitt?
- 5. Ist die Zehnjahresfrist abgelaufen, wie viele Objekte haben Sie in fünf Jahren verkauft?
- 6. Welchen Anteil hat das Haus an Ihrem Vermögen, und gibt es eine Nachfolge?
- 7. Was würden Sie mit dem Erlös tun, zu welchem Zins und Risiko?
- 8. Ab welchem Preis würden Sie verkaufen? Diese Zahl lässt sich ohne Öffentlichkeit testen.
Verkaufen oder behalten: die Fragen, die zuerst kommen.
Wie rechne ich aus, ob ich mein Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten soll?
Mit drei Größen: Eigenkapitalrendite auf den heutigen Verkehrswert (Nettokaltmiete abzüglich Bewirtschaftung und Zinsen, geteilt durch Wert abzüglich Restschuld), Instandhaltungsbedarf der nächsten zehn Jahre je Gewerk und der Faktor, den der Markt für Ihr Haus zahlt. Dann Halten gegen Verkauf mit Wiederanlage rechnen, wie im Beispiel oben.
Welche Rendite ist bei einem Mehrfamilienhaus in Sachsen heute üblich?
Aus beurkundeten Kaufverträgen abgeleitet: In Leipzig lag die Nettoanfangsrendite sanierter Altbau-Mehrfamilienhäuser 2025 im Mittel bei 3,1 Prozent (Rohertragsfaktor 23,1), in Dresden der Median-Rohertragsfaktor bei 21,2, der Liegenschaftszinssatz bei 1,56 Prozent. Durchschnitte, keine Werte für ein konkretes Haus.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf noch zu sanieren?
Nur, wenn die Sanierung die Faktorklasse erkennbar hebt und das Kapital vorhanden ist. Käufer zahlen für Substanz und Restnutzungsdauer, aber nicht jeden Sanierungseuro zurück. Sonst bepreisen Value-Add-Käufer den Rückstand und tragen das Risiko.
Was bedeutet die Spekulationsfrist für den Verkauf?
Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf eines Grundstücks im Privatvermögen nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG), danach nicht mehr. Bei Erbschaft oder Schenkung zählt die Anschaffung des Rechtsvorgängers. Den Einzelfall klärt Ihr Steuerberater.
Was ist die Drei-Objekt-Grenze?
Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten: Gewinne bleiben auch nach zehn Jahren steuerpflichtig, Gewerbesteuer kommt hinzu. Ein Mehrfamilienhaus auf einem ungeteilten Grundstück zählt als ein Objekt, jede einzeln verkaufte Eigentumswohnung ebenfalls.
Kann ich den Marktpreis testen, ohne das Haus öffentlich anzubieten?
Ja. Saxon Capital stellt Ihr Objekt nur mit Eckdaten, ohne Adresse, Fotos und Namen, im geschlossenen Investorenkreis vor. Binnen weniger Tage erhalten Sie Preisrange und Interessenlage. Das kostet nichts, verpflichtet zu nichts und hinterlässt keine Spur im Markt.
Wissen, was Ihr Haus im Investorenkreis wert ist, bevor Sie entscheiden.
Eine anonyme Marktindikation kostet Sie 30 Minuten und verpflichtet zu nichts. Sie erhalten Preisrange und Kaufinteresse, Ihr Haus bleibt unsichtbar. Mit dieser Zahl rechnen Sie zu Ende.
