Was macht ein Off-Market-Makler in Dresden anders als ein üblicher?
Er sucht den Käufer, bevor er das Haus zeigt. Ein üblicher Makler fotografiert, schreibt ein Exposé und stellt es auf Portale; dann melden sich, wer gerade sucht. Ein Off-Market-Makler hält Ankaufsprofile von Investoren vor, gleicht das Haus anonym dagegen ab und spricht nur die an, deren Profil passt. Das Haus erscheint nirgends, die Adresse fällt erst zur Besichtigung, und Mieter erfahren vom Verkauf nach der Beurkundung.
Der Unterschied ist nicht der Preis, sondern der Weg dorthin: Auf dem Portal verhandelt der Eigentümer mit denen, die zufällig suchen; im Investorenkreis mit denen, die genau so ein Haus rechnen. Was der Begriff genau bedeutet und wie der Zugang funktioniert, steht unter Was Off-Market-Immobilien sind; wie das Verfahren aussieht, auf der Seite Mehrfamilienhaus diskret verkaufen; was in Dresden konkret gezahlt wird, auf Mehrfamilienhaus verkaufen in Dresden.
Warum fällt ein Inserat in Dresden schneller auf, als Eigentümer denken?
Weil der Markt klein ist. 160 Mehrfamilienhäuser und 85 Wohn- und Geschäftshäuser wechselten 2025 in ganz Dresden den Eigentümer, das sind zusammen weniger als fünf Verkäufe pro Woche in einer Stadt mit 320.000 Wohnungen. Jedes Inserat eines Zinshauses wird von denselben zwei Dutzend Bestandshaltern, Verwaltern und Banken gesehen, die den Markt beobachten, und von den Mietern, die ihre Adresse erkennen.
Die Folge ist messbar: Ein inseriertes Haus gilt als verhandelt, sobald es länger als ein paar Wochen online steht, und Käufer aus dem institutionellen Kreis meiden es, weil sie nicht in einen Bieterwettbewerb mit Privatanlegern gehen. Das Inserat kostet also nicht nur Diskretion, sondern Käufergruppen (Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 23; Zensus 2022, Gemeinde Dresden).
Was ist ein Mehrfamilienhaus in Dresden derzeit wert, und woran misst man das?
Am Rohertragsfaktor der Restnutzungsdauer-Klasse. Der Gutachterausschuss Dresden weist für 2025 bei offener Bauweise einen Median von 21,2 aus (130 Kauffälle), gestaffelt nach Restnutzungsdauer: 19,3 bei 13 bis 20 Jahren, 21,0 bei 21 bis 35, 23,2 bei 36 bis 55. Zwischen der ersten und der dritten Klasse liegen 3,9 Faktorpunkte; bei 100.000 Euro Jahresmiete sind das 390.000 Euro Kaufpreis für dasselbe Haus.
Der Faktor ist dabei nur der eine von zwei amtlichen Wegen; wie das Ertragswertverfahren mit den Dresdner Liegenschaftszinssätzen zu einer anderen Zahl kommt, steht unter Mehrfamilienhaus bewerten in Dresden.
Der Kaufpreis je Quadratmeter streut in derselben Stichprobe von 727 bis 8.769 Euro; als Maßstab taugt er nicht, als Gegenprobe schon. Die Restnutzungsdauer ergibt sich nach ImmoWertV aus Baujahr und Modernisierungsgrad; der Wertindikator rechnet sie und ordnet das Haus in die Dresdner Klasse ein.
Wie läuft der Verkauf über einen Off-Market-Makler in Dresden ab?
In fünf Schritten, ohne Öffentlichkeit. Erstgespräch mit Eckdaten, keine Adresse nötig. Einordnung nach Restnutzungsdauer, Mietstruktur und Faktorklasse mit einer anonymen Marktindikation aus dem Investorenkreis. Datenraum nach der Verkaufs-Checkliste. Ansprache der drei bis fünf Profile, die passen, mit anonymisiertem Kurzprofil; Datenraum nach Vertraulichkeitserklärung, Besichtigung mit Adresse. Gebote, Auswahl, Notar. Vom Erstgespräch bis zur Beurkundung meist drei bis fünf Monate.
| Schritt | Was passiert | Was der Käufer sieht | Dauer (Wochen) |
|---|---|---|---|
| 1 Erstgespräch | Eckdaten, Anlass, Zeithorizont | nichts | 1 |
| 2 Einordnung | Restnutzungsdauer, Faktorklasse, Marktindikation | nichts | 1 bis 2 |
| 3 Datenraum | 30 Unterlagen nach Checkliste | nichts | 2 bis 4 |
| 4 Ansprache | anonymes Kurzprofil an passende Ankaufsprofile | Eckdaten ohne Adresse | 2 bis 4 |
| 5 Prüfung und Gebot | Datenraum nach NDA, Besichtigung, Gebote | alles | 4 bis 8 |
| 6 Notar | Vertrag, Beurkundung, Kaufpreiszahlung | Grundbuch | 4 bis 8 |
Was Off-Market-Immobilien in Dresden kosten, und was im Portal gefordert wird?
Zwischen beiden liegen in Dresden fast drei Faktorpunkte. Bei einer eigenen Auszählung am 5. September 2026 standen in Dresden auf fünf Portalen 203 Inserate der Kategorie Mehrfamilienhaus, dahinter aber nur 109 unterscheidbare Objekte: 46,3 Prozent der Anzeigen waren Mehrfachlistungen, ein Objekt lag viermal beim selben Portal. Bei 31 dieser Objekte ließ sich ein Faktor rechnen.
| Kennzahl | Dresden | zum Vergleich Leipzig |
|---|---|---|
| Angebotsfaktor Median | 24,1 | 22,7 |
| beurkundeter Median 2025 | 21,2 | 23,1 |
| Angebote über dem beurkundeten Median | 26 von 31 | 30 von 73 |
| Spanne der Angebotsfaktoren | 16,5 bis 37,2 | 13,7 bis 41,8 |
| Standzeit ImmoScout24, Median (Tage) | 109 | 138 |
Der Unterschied ist aussagekräftig: In Dresden fordern 26 von 31 Anbietern mehr, als im selben Jahr tatsächlich gezahlt wurde, in Leipzig nur 30 von 73. Für einen Dresdner Eigentümer heißt das zweierlei. Der Preis im Inserat nebenan ist keine Wertaussage über das eigene Haus, sondern eine Forderung, die in vier von fünf Fällen über dem Markt liegt. Und wer sich daran orientiert, startet zu hoch und korrigiert später öffentlich nach unten.
Die Standzeiten zeigen, was das kostet: Von 61 Dresdner ImmoScout24-Inseraten standen 36 länger als drei Monate online, 16 länger als ein halbes Jahr, vier länger als ein Jahr. Preisreduzierungen weist dabei kein einziges der fünf Portale öffentlich aus, weder als Historie noch als Kennzeichnung. Wie viele Angebote nachgegeben haben, lässt sich von außen nicht feststellen.
Woran erkennt man einen Off-Market-Makler in Dresden, der wirklich einen Käuferkreis hat?
An drei Fragen, die er beantworten kann, bevor er das Haus gesehen hat. Erstens: Welche Ankaufsprofile passen zu zwölf Einheiten in Dresden-Löbtau mit Faktor 20, und was rechnen die. Zweitens: Was hat er im letzten Jahr off-market vermittelt, auch wenn er keine Adressen nennt. Drittens: Was passiert mit den Daten, wenn kein Käufer passt. Wer stattdessen ein Exposé anbietet, hat keinen Kreis, sondern ein Portal.
Ein echter Käuferkreis besteht aus Profilen mit Volumen, Region, Faktor und Zustand, nicht aus einer Adressliste. Saxon Capital führt solche Profile für Sachsen seit 2026 im Investorenkreis; das Ankaufsprofil zeigt, wonach diese Käufer suchen, und die Seite Immobilieninvestoren in Sachsen, welche Typen es sind.
Wann ist Off-Market in Dresden die falsche Entscheidung?
Bei kleinen Häusern und bei Eigennutzern. Unter etwa sechs Einheiten oder unter einer Million Euro sind Privatanleger die Käufergruppe, und die erreicht man über Portale besser als über Ankaufsprofile. Ebenso, wenn das Haus geteilt und wohnungsweise verkauft werden soll, oder wenn eine Erbengemeinschaft den höchsten Preis um jeden Preis will und Diskretion keine Rolle spielt. Dann ist der offene Markt ehrlicher, und wir sagen das im Erstgespräch.
Was Eigentümer in Dresden vor dem ersten Gespräch wissen wollen?
Was kostet ein Off-Market-Makler in Dresden?
Eine Provision nur im Erfolgsfall, frei verhandelbar, beim Mehrfamilienhaus üblich zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises, getragen vom Käufer, vom Verkäufer oder geteilt. Die Regelung steht im Mandatsvertrag, bevor ein Käufer angesprochen wird. Erstgespräch und Marktindikation kosten nichts.
Erfahren meine Mieter vom Verkauf?
Vor der Beurkundung nicht. Der Käufer tritt nach § 566 BGB in alle Mietverträge ein; die Mieter müssen nichts unterschreiben und haben beim Verkauf des ganzen Hauses kein Vorkaufsrecht. Besichtigungen finden mit wenigen geprüften Käufern statt, ohne Schild und ohne Inserat.
Wie viele Käufer sehen mein Haus?
In der Regel drei bis fünf, deren Ankaufsprofil passt, nach Vertraulichkeitserklärung. Nicht der ganze Kreis, nicht der Markt. Wenn keines der Profile passt, sagen wir das, statt das Haus breiter zu streuen.
Bekomme ich off-market weniger als auf dem Portal?
Nicht nach unserer Erfahrung bei Häusern ab etwa zwölf Einheiten. Institutionelle Käufer und Family Offices zahlen für Häuser, die ihrem Profil entsprechen, den Klassenpreis oder mehr, und sie meiden Portale. Für kleine Häuser unter sechs Einheiten kann das Portal den besseren Preis bringen; das sagen wir im Erstgespräch.
Was ist eine anonyme Marktindikation?
Die Rückmeldung aus dem Investorenkreis, was Käufer für ein Haus mit diesen Eckdaten in Dresden zahlen würden, ohne Adresse, Eigentümer oder Grundbuch. Sie nennt Faktorkorridor und Käufergruppe und verpflichtet zu nichts.
Arbeitet Saxon Capital nur in Dresden?
In Dresden, Leipzig und Chemnitz sowie im Umland von Dresden und Leipzig im Radius von rund 15 Kilometern. Rico Peuker sitzt in Dresden und kennt die Stadt seit 1999 aus dem Bauunternehmen und seit 2007 aus der Vermittlung.
Woher die Zahlen stammen.
Jede Zahl auf dieser Seite stammt aus einer der folgenden Veröffentlichungen. Wo keine Quelle existiert, steht das ausdrücklich im Text statt einer Schätzung.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden – Grundstücksmarktbericht 2026, S. 23 (Kauffälle, Umsatz) und S. 81 (Rohertragsfaktoren nach Restnutzungsdauer)
- Statistisches Landesamt Sachsen, Zensus 2022, Datenblatt Gemeinde Dresden – Wohnungsbestand 319.553 Wohnungen am 15. Mai 2022
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 566 – Kauf bricht nicht Miete
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